Quem nunca teve ou conhece alguém que teve problemas na locação de um imóvel por um contrato mal feito? Seja por achar que algo estava claro – mas não era bem assim – ou por cláusulas abusivas, um contrato pode gerar, ou evitar, muitas dores de cabeça.

No geral, o contrato de locação assegura de forma jurídica os direitos e deveres que ambas as partes têm em relação ao imóvel. Mas afinal, você sabe o que é um contrato de locação, exatamente?

O que é um contrato de locação de imóvel?

Oficialmente falando, ele é um contrato onde:

“Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

O contrato de locação consiste, então, no acordo por escrito da locação de algo, no caso, um imóvel. Com ele se estabelecem os critérios que ambas as partes, locador e locatário, devem seguir e o que pode vir a acontecer caso ocorra um desvio nas condições pré-estabelecidas e registradas pelos envolvidos.

Com este contrato existe a garantia de pagamento do aluguel, normas e datas para a devolução ou solicitação do imóvel, previsão de ajustes, quais as responsabilidades que o inquilino e locador têm sobre o imóvel, qual a finalidade dele, o que o locador e inquilino podem ou não fazer, entre outras.

Quais os tipos de contrato de locação?

A definição de finalidade do imóvel, ou seja, para que ele será usado, é um dos principais itens de um contrato de locação. Isso acontece porque para cada tipo de finalidade há um formato de contrato de locação, para assim evitar multas para locador e locatário por um uso incorreto. Confira os principais tipos de contrato de locação e o que não pode faltar com cada um deles.

Industrial

Como o próprio nome já diz, este imóvel é somente para o uso industrial e, por isso, sua finalidade deve estar bem evidenciada e detalhada no contrato de locação para que não exista desvios no uso do imóvel. Caso ocorra o contrário, proprietário e inquilino terão problemas.

Residencial

Esse é o contrato de locação mais utilizado onde consiste em um contrato de uso com fins de residência, ou seja, sua locação é apenas para moradia e por isso não pode de forma alguma existir qualquer tipo de comercio ou atividade econômica. Caso contrário, inquilino terá multas e pode, inclusive, perder o direito ao local.

Comercial

Nesse tipo de contrato de locação pode ocorrer qualquer atividade comercial, desde que esteja muito bem definida e detalhada no contrato para evitar qualquer tipo de irregularidade e, assim, não acontecer a quebra de normas da utilização do imóvel, evitando problemas entre os envolvidos.

Temporada

Aqui temos um contrato de locação que vale apenas por um período curto e, por isso, é muito usado em casas de praia e veraneio. Ele é de extrema importância porque serve de garantia para que o imóvel seja devolvido do mesmo jeito que foi entregue e para que o pagamento seja feito da forma correta.

Built to suit

É um contrato de locação que está sendo muito utilizado, no qual o locatário (quem está alugando o imóvel para si) negocia o aluguel por tempo prolongado (em média mais de 10 anos) para atender às suas exigências, mas cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou reformar o imóvel que será locado. É muito comum em empreendimentos imobiliários com o intuito de alugar imóveis específicos como galpões, escolas, agências bancárias etc.

O que deve ter em um contrato de locação?

Muitas vezes locatários e locadores não sabem o que pode ou não, juridicamente falando, estar em um contrato de locação. Isso sem falar nas vezes em que a pressa em alugar é tamanha que ambos só pensam no agora, sem pensar em situações que podem ocorrer no futuro e que poderiam ser evitadas com um contrato feito com calma e atenção.

Nessas horas, ter uma empresa que te auxilie pode evitar grandes dores de cabeça, já que elas já trabalham há mais tempos com estes contratos. Recebendo as orientações de uma imobiliária, por exemplo, é mais difícil que algo fique “para trás” na hora do contrato e você se sentirá mais seguro na hora de entregar o seu imóvel.

Veja agora algumas informações sobre os direitos e deveres de locadores e locatários:

Quais os direitos e deveres do locatário?

Garantia de pagamento

Um tópico muito importante no contrato de locação. A garantia de pagamento dá segurança ao locador, para que o mesmo não se prejudique caso ocorra alguma inadimplência em relação ao locatário. Para essa garantia, o locador pode optar por:

• Fiador
• Seguro Fiança
• Fundo de Investimento
• Caução
• Outras menos usadas

A Lei do Inquilinato determina algumas condições em relação de garantia por meio do fiador: ele não é obrigado a ter mais de um imóvel, mas pode ser solicitado pelo proprietário que seja na mesma cidade do imóvel alugado. Lembrando que o proprietário do imóvel ou a imobiliária não são obrigados a aceitar qualquer uma dessas formas de garantia, podendo escolher a que preferir no contrato de locação.

Multas estipuladas em contrato

No contrato estão definidas multas referentes a atrasos de pagamento, rescisão contratual e infração de cláusulas do contrato. Normalmente as multas costumam ter o valor de 10% do aluguel para o atraso de pagamento e até três meses do valor do aluguel para outras situações como desistência antes do prazo estipulado de locação.

Devolução do imóvel

Antes de receber as chaves do imóvel, o ideal é que ocorra a vistoria do mesmo para que, na hora da devolução, ambas as partes se assegurem de que o imóvel está nas mesmas condições de quando foi locado. Caso sejam necessários reparos, como a pintura de paredes, conserto de portas ou fechamento de furos, por exemplo, a responsabilidade é do inquilino, ele deve entregar o imóvel sempre nas mesmas condições em que o recebeu, daí a importância em conferir muito bem a vistoria na hora de receber as chaves

Quais os direitos e deveres do locador?

Problemas estruturais do imóvel

É dever do locador entregar o imóvel em boas condições que possibilitem a moradia e/ou uso e, para isso, realizar um relatório de vistoria, especificando, assim, os detalhes do estado do imóvel até o início do contrato de locação. Qualquer problema anterior ao contrato é de responsabilidade do locador.

Também é de responsabilidade do locador o abatimento no preço do aluguel durante obras ou reformas na propriedade que inviabilizem ou prejudiquem o seu uso. Nesse caso o locatário tem direito à rescisão do contrato caso esse momento de modificação ou reparos na propriedade dure mais de 30 dias, prejudicando ou inviabilizando o seu negócio/moradia.

Pagamento de contas

Normalmente as contas do seguro contra incêndio do imóvel e a comissão pertinente aos serviços da imobiliária são pagas pelo locador. As contas de consumo como água, luz, condomínio, gás, telefone, internet, etc., costumam ser pagas pelo inquilino, menos nos casos em que está indicado em contrato sua inclusão no valor do aluguel. No entanto, essas condições podem e devem ser negociadas no contrato de locação

O estado de conservação dos imóveis e a atribuição de responsabilidades com relação aos problemas encontrados são questões que costumam causar dores de cabeça para locatários e locadores. Logo, ter um contrato de locação é importante pois assegura de forma jurídica as responsabilidades e direitos de cada um.

Ainda tem alguma dúvida ou quer entender mais sobre este ramo de investimentos? Consulte nosso artigo exclusivo sobre mercado imobiliário.